Heredar una propiedad puede ser una buena oportunidad económica, pero también puede complicarse cuando hay varios herederos y hay que gestionar el patrimonio. Una pregunta frecuente es si es posible vender la parte que corresponde a cada heredero en una casa heredada, y la respuesta depende de varios aspectos legales y prácticos que es importante conocer para tomar decisiones adecuadas y evitar conflictos futuros.
La ayuda de un abogado es importante
En este tipo de casos, lo mejor es contar con la ayuda de un buen abogado especializado en herencias. Si todavía no tienes uno, en Garanley te darán el servicio que buscas. La intervención de un profesional experto no solo facilita el entendimiento de tus derechos y obligaciones como copropietario, sino que también asegura que el proceso se realice conforme a la ley, evitando posibles conflictos o problemas legales en el futuro.
Cuando se hereda una propiedad, normalmente se hereda en común con otros beneficiarios. Esto quiere decir que la casa no se divide físicamente entre los herederos, sino que cada uno posee un porcentaje o cuota ideal sobre el total del inmueble. Por ejemplo, si una casa es heredada por tres personas, cada una puede tener un tercio del derecho sobre la totalidad del bien.
Ante esta situación, vender la parte correspondiente a uno solo de los herederos no es imposible, pero sí presenta particularidades que deben ser cuidadosamente consideradas.
¿Qué implica vender una parte indivisa de una casa?
Vender una parte indivisa implica transferir solo el porcentaje que te pertenece de un inmueble, sin dividir físicamente el espacio. Esto significa que el comprador no obtiene una parte concreta del inmueble, sino que se convierte en copropietario junto con los demás dueños, compartiendo derechos y responsabilidades.
Esta situación suele dificultar la venta porque convivir con otros copropietarios desconocidos puede generar problemas para usar, administrar o vender el bien en el futuro. Los interesados suelen preferir comprar la propiedad completa o, al menos, una parte exclusiva.
Por estas razones, vender una parte indivisa suele ser un proceso más lento y complicado. También, los precios tienden a ser más bajos debido a estas dificultades.
Pasos para vender una parte de la casa heredada
Para vender tu parte de una casa heredada, es fundamental seguir una serie de pasos legales y administrativos para asegurar que todo el proceso se haga correctamente y evitar futuros inconvenientes.
Obtener el certificado de defunción y el testamento es el primer paso. Necesitas contar con la documentación que acredita la herencia, como el certificado de defunción del fallecido y el testamento. Si no existe testamento, se debe obtener el acta de declaración de herederos abintestato, que certifica quiénes son los herederos legales.
Aceptar la herencia es un requisito indispensable para todos los herederos. Cada uno debe manifestar su aceptación, ya sea de forma expresa o tácita, pero es importante formalizarla para que quede constancia legal. Esto evitará posibles conflictos o reclamaciones futuras.
Si la herencia no ha sido dividida físicamente, los herederos tienen derechos indivisos sobre la casa, es decir, copropiedad. En este caso, es necesario formalizar la partición de la herencia para repartir la propiedad entre los herederos o decidir mantener la copropiedad. Este acuerdo puede hacerse de forma amistosa o a través de un procedimiento judicial si hay desacuerdos.
Otro paso clave es la obtención del título registral. La propiedad debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, reflejando la cuota que corresponde a cada uno. Esto es fundamental para poder vender legalmente cualquier parte del inmueble.
Para vender tu cuota, tendrás que firmar la compraventa de la parte indivisa, es decir, un contrato donde se indique claramente el porcentaje que cedes y bajo qué condiciones. Este contrato debe ser otorgado ante notario para que tenga validez legal y posteriormente inscribirse en el Registro.
Por último, es importante considerar el derecho de tanteo y retracto que tienen los otros copropietarios o herederos en algunas comunidades autónomas. Esto significa que ellos pueden tener preferencia para comprar la parte que quieres vender. Por eso, es recomendable revisar la legislación local para conocer estos detalles y actuar en consecuencia.
¿Qué tener en cuenta a nivel fiscal?
Cuando se vende una parte de una herencia, es importante conocer las obligaciones fiscales que conlleva. Primero, al aceptar la herencia, cada heredero debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía según su parte y la normativa autonómica.
También puede surgir el pago de la Plusvalía municipal, un impuesto local que grava el aumento del valor del terreno al transmitir la propiedad. Por último, la venta de esta parte se considera una ganancia patrimonial para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto significa que hay que declarar la diferencia entre el valor que tenía en la herencia y el precio de venta.
Es muy aconsejable contar con asesoría fiscal para cumplir bien con estas obligaciones y aprovechar posibles deducciones o beneficios.
¿Cuándo vender a nivel individual es una buena opción?
Vender tu parte indivisa es una buena opción cuando no planeas seguir ligado a la propiedad ni participar en su administración o mantenimiento. También resulta recomendable si la relación con los otros copropietarios es mala y quieres evitar conflictos.
Si necesitas dinero rápido y no puedes esperar a que todos estén de acuerdo para vender la propiedad completa, vender tu parte puede ser la solución. Otra razón es si no quieres o no puedes comprar las partes que tienen los demás herederos.
Antes de decidir, es importante que consideres todas las posibilidades y pienses en las consecuencias. Consultar con un abogado experto en herencias te ayudará a tomar la mejor decisión para tu situación.
¿Se puede vender la parte si la casa está en usufructo?
Cuando heredas una propiedad con usufructo, la situación puede ser complicada. El usufructo es un derecho que permite a alguien usar y disfrutar el bien sin ser el dueño completo. Esto limita lo que los herederos pueden hacer con la propiedad, ya que el usufructuario tiene derechos sobre ella mientras viva o hasta que se termine legalmente ese derecho. Por eso, aunque seas el nudo propietario, no puedes usar o vender la casa libremente hasta que el usufructo finalice.
Se puede vender la parte que te corresponde, pero el comprador tendrá la propiedad sujeta a ese usufructo y no podrá usarla hasta que termine. Esto suele hacer que el precio de venta sea más bajo porque el uso está limitado. Para vender correctamente, es importante saber si eres nudo propietario o usufructuario, valorar bien el inmueble, informar a otros herederos, hacer un contrato claro y registrar la venta en el Registro de la Propiedad.
El comprador debe saber que no podrá ocupar ni alquilar la vivienda mientras dure el usufructo, y las obligaciones fiscales, como impuestos sobre la ganancia y transmisiones, también deben considerarse. Si vender resulta complicado, existen otras opciones como negociar la extinción del usufructo, vender todo junto o esperar a que termine el usufructo para vender con pleno dominio.
