Declaración de obra nueva antigua: cómo hacerla paso a paso

Hablar del concepto de declaración de obra nueva antigua no es fácil, debido a que hay que estar bastante familiarizado con el tema. Pero con la ayuda de un arquitecto profesional no vas a tener problemas porque se encargará de todo. Pero para eso estamos aquí, a lo largo del artículo vamos a hablar del tema para que te sea fácil saber más.

Declaración de obra nueva: ¿qué tipos hay?

Lo primero que tenemos que hacer es tener claro que la obra nueva es una nueva construcción en la cual nadie ha vivido todavía. Pero si miramos el término desde un punto legal, entonces podemos definirlo como “el acto jurídico de manifestar mediante escritura pública que existe un nuevo inmueble.” Realmente viene a ser lo mismo, pero es importante dejar claros los conceptos.

Dicho esto, pasamos a mostrarte un listado de los tres tipos de declaración de obra nueva que existen.

1- Declaración de obra nueva en construcción

Recibe este nombre la escritura notarial de un proyecto de obra en construcción. Se realiza para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad. De esa manera se puede solicitar una hipoteca en el banco antes de que la edificación del edificio haya acabado.

Para poder obtener dicha declaración es necesario que se cuente con la certificación técnica y además de la licencia municipal. En caso de no disponer todavía de la misma se puede solicitar un acta de conformidad.

2- Declaración de obra nueva terminada

Es una declaración en la cual el notario da fe de que el edificio existe y a su vez cumple la normativa y licencias requeridas. Sin esta declaración no se puede realizar la contratación de servicios básicos como la luz o el agua. De igual manera, sin esa declaración no se puede alquilar ni vender.

Para poder obtener esta declaración es necesario contar con un número importante de requisitos. Te los mostramos a continuación para que los puedas tener en cuenta.

• Escritura de propiedad de la obra.
• Escritura de división horizontal.
• Licencia de primera ocupación.
• Cédula de habitabilidad.
• Certificado final de obra.
• Certificado de eficiencia energética.
• Libro del edificio.
• Seguro decenal.
• Coordenadas UTM del inmueble.

3- Declaración de obra nueva antigua

Es un tipo de declaración que se realiza cuando una edificación ya está construida, pero no había sido inscrita anteriormente. También se puede dar si la inscripción se había realizado, pero era errónea.

Este tipo de declaración se puede dar cuando la obra era anterior al ordenamiento vigente o para las obras fuera de la ordenación, es decir, se construyeron de manera legal, pero ahora pueden ser consideradas como legales.

¿Qué inmuebles se pueden inscribir por declaración de obra nueva antigua?

Actualmente se pueden inscribir diferentes inmuebles a través de la declaración de obra nueva antigua. Te vamos a mostrar algunos inmuebles, recordando que siempre deben cumplir los requisitos oportunos.

• Viviendas edificadas sin licencia: cuando una vivienda ha sido construida sin el permiso premio de construcción, la misma puede ser regulada a través de la declaración de obra nueva antigua.
• Ampliaciones no autorizadas: este tipo de declaración se puede solicitar cuando se ha realizado una ampliación que no ha sido autorizada con anterioridad. Gracias a la declaración todo se puede legalizar y en consecuencia obtener los permisos necesarios para evitar problemas legales.
• Construcciones antiguas: se puede solicitar esta declaración para las construcciones que llevan muchos años construidas y que no tienen los permisos legales. Si no se tienen los documentos originales por pérdida o por falta de existencia, este tipo de declaración puede ser una buena opción.
• Edificaciones rurales: ayuda a que las construcciones que no han sido regularizadas puedan serlo con facilidad. En el mundo rural muchas edificaciones no eran regularizadas y ahora es necesario regularizarlas para evitar problemas.

Obtener la declaración no suele ser fácil, por ese motivo siempre es importante contar con la ayuda de una buena empresa de arquitectos que se encarguen de todo el papeleo y el proceso. Sin su ayuda, la obtención de la declaración suele ser bastante complicada y puede darnos más de un dolor de cabeza.

Proceso para inscribir un inmueble con una declaración de obra nueva antigua

Como hemos comentado anteriormente, es importante conocer el proceso y contar con unos buenos profesionales. De la mano de los arquitectos ARKespai te vamos a mostrar los pasos que deberás de dar para conseguir la declaración.

Lo primero que debes saber es que el procedimiento siempre debe realizarse con la escritura pública notarial. Para que eso se pueda solicitar es necesario contar con la siguiente documentación:

• Certificado técnico: el mismo tiene que estar realizado por un arquitecto profesional. En el mismo se debe plasmar las principales características del inmueble e información del mismo. Sin olvidar tener en cuenta el año de construcción y el plano topográfico.
• Certificado emitido por el ayuntamiento.
• Certificado catastral: el mismo debe ser emitido por el catastro y de nuevo debe plasmarse la información de la vivienda.

¿Cómo tributa la declaración de obra nueva antigua?

A la hora de solicitar la declaración de obra nueva antigua es normal contar con una serie de implicaciones fiscales.

La base imponible en una escritura de declaración de obra nueva se establece en función del valor real de los costos asociados a la obra nueva declarada o en función de los costos de ejecución material de dicha obra. Es esencial tener en cuenta que este valor real no debe confundirse con el valor del inmueble una vez que se haya completado la construcción ni con su valor de mercado. El valor del inmueble en sí mismo se considera en el momento de su transmisión una vez finalizadas las obras.

Por otro lado, en el caso de una división horizontal, como en un edificio de pisos y garajes, la base imponible se compone del valor de la construcción junto con el valor del terreno. En general, la división horizontal y la escritura de obra nueva suelen realizarse simultáneamente en una misma declaración notarial, aunque los impuestos asociados son diferentes y se liquidan por separado. Es importante destacar que el valor de la obra nueva incluye el valor del terreno en este contexto.

No hay que olvidar que se está realizando una formalización de un documento público notarial. Eso significa que el mismo tiene que hacer frente al impuesto sobre actos jurídicos documentados. El impuesto siempre se calcula al coste de ejecución de la obra, teniendo en cuenta las certificaciones de obra declaradas.